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La nueva Ley de Crédito Inmobiliario, popularmente conocida como Ley Hipotecaria, llega en pleno escenario de incertidumbre tras las consecuencias judiciales y económicas de los abusos cometidos por las entidades bancarias con los consumidores. Ahora, los notarios adquieren un papel determinante en la firma del préstamo hipotecario y los prestatarios gozarán de mayores beneficios en cuanto a la amortización anticipada, los gastos de formalización o en caso de impagos. Explicamos algunos detalles a continuación

¿A quién afectará la nueva Ley de Crédito Inmobiliario?

Los actores principales de la Ley Hipotecaria son los consumidores, las entidades bancarias o de crédito y los notarios. La nueva ley afectará a los nuevos contratos hipotecarios cuyo prestador sea una persona física y cuya hipoteca recaiga en una vivienda de uso residencial. La disposición transitoria primera del texto establece que «esta Ley no será de aplicación a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor», salvo que sean «objeto de novación o de subrogación con posterioridad a su entrada en vigor».

¿En qué nos beneficia la Ley de Crédito Hipotecario?

Con el fin de seguir la normativa europea 2014/17/UE, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) nº 1093/2010, la Ley de Crédito Inmobiliario llega para ofrecer una mayor protección a quienes suscriban un préstamo hipotecario a partir de ahora. Esta ley añade nuevas condiciones a las entidades bancarias y establece plazos distintos a los hasta ahora tenidos en cuenta. Por ejemplo, los bancos deberán ahora hacerse cargo de todos los gastos de formalización, salvo el correspondiente a la tasación del inmueble. Otro cambio significativo en el proceso es la obligación a la entidad de entregar a notaría la documentación relativa al préstamo hipotecario a través de una vía telemática para su verificación; así como la obligación del consumidor de acudir a notaría con un plazo de 10 días de antelación a la firma del préstamo para resolver las posibles dudas surgidas sobre las condiciones marcadas por el banco.

Además de las cuestiones relativas a la firma del préstamo hipotecario (documentación y plazos), también resulta interesante destacar que la nueva Ley de Crédito Inmobiliario amplía el número de cuotas impagadas por las que se podrá ejecutar el vencimiento anticipado. Si de forma previa a la nueva ley hipotecaria se podía llevar a cabo con tan solo 3 cuotas impagadas, ahora el sistema es un poco más complejo: durante la primera mitad del préstamo deberán no haberse abonado 12 cuotas, o bien, un impago que alcance el 3% del préstamo; durante la segunda mitad, este impago deberá alcanzar el 7% del préstamo, o bien, 15 cuotas. Los intereses de demora también se moderan, pudiendo ser hasta 3 puntos más del que recoja el préstamo. El pago anticipado también se abarata, siendo ahora la comisión de hasta el 0,25% de la cantidad a amortizar durante los tres primeros años del préstamo o del 0,15% a partir del tercer año para las hipotecas variables; y del 2% durante los diez primeros años y del 1,5% a partir de este momento para las hipotecas de tipo fijo. Del mismo modo, las subrogaciones y novaciones serán gratuitas y ofrecerán al consumidor una mayor libertad de elección por la entidad que le resulte más interesante.

¿La nueva ley hipotecaria ha prohibido las cláusulas suelo? ¿Y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados?

La cláusula suelo desaparece en los nuevos contratos hipotecarios a partir de ahora. El artículo 21 de la Ley de Crédito Inmobiliario establece que «en las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés». Del mismo modo, la nueva Ley Hipotecaria también aclara que la tasación debe ser abonada por el solicitante del crédito hipotecario. Por tanto, los bancos deberán hacerse cargo de todos los gastos relativos a los gastos de notaría, gestoría y del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Este elemento no se ha prohibido como las cláusulas suelo, tan solo que la responsabilidad de abono será de la entidad bancaria.

Otra de las novedades de la Ley de Crédito Inmobiliario es la no obligación al consumidor de contratar productos vinculados al préstamo hipotecario (por ejemplo, seguros de vida o la domiciliación de la nómina).

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