contrato-arras

La cantidad que se entrega cuando se realiza un contrato, normalmente, de compraventa, recibe el nombre de arras. Puede tener una triple función (aunque el Código civil sólo regula una de ellas), que es importante distinguir pues sus efectos son completamente diferentes:

  1. Arras penitenciales: Son las que se regulan en el Código civil (art. 1454 CC) y su función es permitir que cualquiera de las dos partes pueda desistirse del contrato sin causa alguna (el que desiste si es el que las entregó las pierde y si es el que la recibió debe devolverlas por duplicado). Características:
    1. El incumplimiento o no de lo pactado es irrelevante a los efectos de desistir, por lo que no es de aplicación, en ningún caso, el art. 1124 CC. El contrato se resuelve por la voluntad de cualquiera de las partes con las consecuencias en orden al pago o pérdida de la cantidad entregada.
    2. Si en el contrato no está clara la función de las arras, debe aplicarse, supletoriamente, el art. 1454 CC, por lo que se calificará como penitenciales
    3. Si nuestro cliente es el que quiere resolver el contrato (por el motivo que sea) nos interesa que las arras sean penitenciales, porque puede hacerlo con total libertad y sin ninguna traba, simplemente pagando o perdiendo las arras.

El hecho de que en el contrato se diga que son arras penitenciales no quiere decir que, efectivamente, lo sean; ya he visto contratos donde denominándola de esta forma no son arras de este tipo sino penales. La diferencia es importante pues en las arras penales no se puede desistir libremente del contrato.

  1. Arras penales: Las arras penales son una cláusula penal en la que la cantidad en concepto de “pena” (indemnización por daños y perjuicios en caso de incumplimiento) se entrega por anticipado a una de las partes contratantes. Su régimen jurídico es el de los arts. 1154 y ss. CC. Características:
    1. Es necesario que exista incumplimiento por alguna de las partes, normalmente, en el ámbito del art. 1124 CC. Sólo puede exigirse en concepto de indemnización por incumplimiento, y para ello es necesario que se produzca el mismo y que el juez así lo establezca. En ese caso, la cantidad entregada se pierde si el incumplidor fue el que las entregó o se devuelve por duplicado si el incumplidor fue el que la recibió.
    2. Para que tenga tal consideración debe desprenderse con claridad del contrato, ya que, de no ser así, las arras serán penitenciales, sin necesidad de incumplimiento para que entre en juego su pago o devolución.
    3. Normalmente en los contratos no se usa el término “arras penales” (a diferencia del de “arras penitenciales” que es muy al uso), pero es fácil detectarlas cuando se habla de “incumplimiento” para que se produzcan sus efectos

Si a nuestro cliente no le interesa la resolución del contrato, le beneficia que las arras sean penales, pues, en ese caso, el contrato sólo puede resolverse por el incumplimiento de la otra parte en el marco del art. 1124, entrando los efectos de las arras solo cuando se fijen los daños y perjuicios (que se sustituye por el importe de las arras)

  1. Arras confirmatorias: Son las menos comunes y no son más que un adelanto en el cumplimiento del contrato. Cuando se dice “señal y pago del precio”, sin añadir nada más que nos haga pensar que son penitenciales o penales, las arras se pueden calificar como confirmatorias. Características:
    1. No dan derecho a resolver el contrato como las penitenciales, ni sustituyen a la indemnización por daños y perjuicios como las penales cuando hay incumplimiento. El que entrega las arras o el que las recibe puede exigir el cumplimiento de un contrato que ya ha comenzado a ejecutarse al haberse entregado parte del precio.
    2. Si a nuestro cliente no le interesa la resolución del contrato y no ha habido incumplimiento, le beneficia que las arras sean confirmatorias pues sobre su base puede demandar el cumplimiento del contrato.
    3. El problema para calificar que unas arras son confirmatorias es que debe quedar muy clara la voluntad de las partes y no dotarlas de efectos resolutorios (penitenciales) o indemnizatorios (penales); pues en caso de dudas es más fácil argumentar que se aplica, supletoriamente, el art. 1454 CC, y que, por consiguiente, las arras son penitenciales. Sin embargo, existen sentencias, ya antiguas, en la que los Tribunales entendieron que, en defecto de manifestación clara al respecto, las arras serían confirmatorias, que podríamos usar para fundamentar esta función si le viene bien a nuestro cliente y con la esperanza de que el juez no esté al corriente de la tesis actual que es el de la supletoriedad de las arras penitenciales.

Es posible que las arras sean penitenciales y penales al mismo tiempo; es decir que faculte a cualquiera de las partes a desistirse sin motivo y que sustituyan a la indemnización por daños y perjuicios si hubiera incumplimiento. Las arras confirmatorias, en cambio, solo pueden tener esa función que es incompatible con las anteriores.