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MAIS VALIAS | Fim Isenção IRS na Amortização Crédito Habitação

29 Março, 2021

Em 2015 criou-se um regime excecional (artigo 11.º da Lei n.º 82.º-E/2014, de 31 de dezembro) que previa isenção do pagamento de mais-valias às alienações de imóveis ocorridas entre 2015 e 2020, cujos contratos de empréstimo tivessem sido celebrados até 31 de dezembro de 2014. Este regime tinha como objetivo ajudar as famílias com dificuldades financeiras, que não tinham possibilidade de pagar o crédito à habitação, nem conseguiam comprar uma nova casa mesmo vendendo a habitação onde residiam. Esta isenção nunca se aplicou a quem tivesse mais do que um imóvel e o normativo legal nunca foi transposto para o Código de IRS tendo cessado no final do ano passado.

Assim, pagar o crédito à habitação com o dinheiro da venda da casa deixou de dar isenção de IRS sobre a mais-valia e em 2021 não há isenção no pagamento das mais-valias se vender a casa e não reinvestir numa nova.

Em termos práticos quem comprou uma casa e fez um empréstimo bancário antes de 2014 poderia, caso apenas fosse proprietário dessa casa, até ao final de 2020, vendê-la e amortizar o empréstimo, sem ter de pagar IRS sobre as mais-valias, mesmo que não comprasse uma nova habitação. Contudo, a partir deste ano isso deixou de ser possível. Com o fim do regime excecional retornou-se à regra geral, pelo que quem vender a casa e pagar a dívida (mas não comprar outra casa), verá as suas mais-valias serem tributadas em 50%, sendo este valor englobado nos restantes rendimentos do agregado e, posteriormente, aplicada a taxa progressiva de IRS no acerto, no ano seguinte.

Ainda assim, existem algumas exceções previstas no Código do IRS:

Como referido, nas situações em que o imóvel vendido é a casa de morada da família e em que as mais-valias são usadas para reinvestir numa outra habitação (compra, construção ou reabilitação), também essa destinada a morada da família há lugar a isenção de mais valias.

Note-se, no entanto, que esse reinvestimento tem de ocorrer no intervalo entre os 24 meses anteriores à venda e os 36 meses posteriores.

Existe ainda lugar a isenção de mais valias nos casos em que os contribuintes se encontrem em situação de reforma ou tenham mais de 65 anos de idade. Nestes casos é considerado reinvestimento a aplicação do valor das mais-valias na aquisição de um contrato de seguro, na adesão individual a um fundo de pensões aberto ou na contribuição para o regime público de capitalização.

Por fim, para imóveis adquiridos antes de 1989 também é possível a isenção do pagamento de mais-valias.

Por exemplo, se em 2020 comprou uma casa por 100 mil euros e, neste momento, tem a oportunidade de a vender por 150 mil euros, isso significa que terá 50 mil euros de lucro e mais-valias.

Se não se enquadrar em nenhuma das exceções mencionadas irá pagar impostos sobre 50% do lucro obtido, ou seja, neste caso hipoteticamente sobre 25 mil euros.

As mais valias estão previstas no Código do IRS, Decreto-Lei n.º 442-A/88, Secção VI, e no Orçamento de Estado para 2021, Lei n.º 75-B/2020.

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