El Congreso de los Diputados tiene previsto votar el 27 de abril de 2023 el Dictamen del Proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda, que incluye las enmiendas aprobadas en la Comisión de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. En el Dictamen se contemplan importantes novedades con respecto al Proyecto de Ley que se presentó el 18 de febrero de 2022. A falta de la aprobación de este Proyecto de Ley por el Senado, en el que todavía se podría admitir alguna enmienda, de manera muy resumida, a continuación, enunciamos las principales novedades que se contemplan en materia de arrendamientos urbanos.
A) Inclusión del concepto de zona de mercado residencial tensionado
La declaración de una zona de mercado residencial tensionado es un proceso complejo cuya iniciativa corresponderá a las Comunidades Autónomas. La declaración deberá ir acompañada, entre otra documentación justificativa, de una memoria explicativa. Podrán ser declaradas zonas de mercado residencial tensionado aquellas en las que se cumpla uno de los dos siguientes requisitos:
- La carga media de la hipoteca o alquiler, más los gastos de suministro básicos, supere el 30% de los ingresos o rentas medias de los hogares; o
- El precio de compra o alquiler haya experimentado, en los 5 años anteriores a la declaración, un incremento acumulado de, al menos, 3 puntos porcentuales superiores al IPC de la Comunidad Autónoma correspondiente.La declaración de una zona de mercado residencial tensionado tendrá una vigencia de 3 años, prorrogables anualmente si, las condiciones sobre las que se declaró siguen vigentes.
B) Consolidación del concepto de gran tenedor
El concepto de gran tenedor, que se incorporó con motivo de la promulgación de normativa para paliar los efectos de la COVID 19, se consolida.
Se entiende por gran tenedor la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluidos los garajes y trasteros.
La memoria que acompañe la declaración de una zona de mercado residencial tensionado podrá incluir, dentro de la definición de gran tenedor, a aquellas personas físicas o jurídicas que sean titulares de 5 o más inmuebles residenciales localizados dentro de la zona de mercado residencial tensionado.
C) Obligaciones en la comercialización de arrendamientos
Cualquier persona que esté facultada para la puesta en arrendamiento de un inmueble propio o ajeno, como promotores, propietarios o agentes inmobiliarios, deben facilitar información completa, objetiva, veraz, clara, comprensible y accesible (incluyéndose el formato adecuado para personas con discapacidad o dificultad de comprensión).
La información que debe contener la publicidad es muy detallada e incluirá desde las propias de la operación (como precio, condiciones de pago, etc.) hasta las características completas de la vivienda y el edificio (como superficie útil y construida, antigüedad del edificio, certificado de eficiencia energética, condiciones de accesibilidad, información registral, nivel de protección arquitectónica).
Si el inmueble está situado dentro de una zona de mercado residencial tensionado, deberá indicar, además de esta circunstancia, la cuantía de la última renta del contrato de arrendamiento vigente en los últimos 5 años, así como el valor que le pueda corresponder en aplicación al índice de referencia de precios de alquiler que le resulte de aplicación. La declaración de una zona de mercado residencial tensionado tendrá una vigencia de 3 años, prorrogables anualmente si las condiciones sobre las que se declaró siguen vigente.
D) Nuevos Contratos de Arrendamientos de Vivienda
- Duración de los arrendamientos: al periodo mínimo potestativo de 5 o 7 años para el arrendatario (según el arrendador sea persona física o jurídica) y la prórroga tácita de 3 años, se añade, siempre que lo solicite el arrendatario expresamente:
o una prórroga adicional de 1 año en los casos en los que el arrendatario esté en situación de vulnerabilidad social. Esta petición de prórroga adicional sólo será obligatoria para los arrendadores que tengan la condición grandes tenedores.
o en caso de que el inmueble esté situado en una zona de mercado residencial tensionado, prórrogas anuales con un máximo de 3 años. Esta petición de prórroga será de obligado cumplimiento para el arrendador, tenga o no la condición de gran tenedor, salvo que: (i) se haya suscrito un nuevo contrato con las limitaciones de renta que se indican a continuación; o (ii) se haya comunicado al arrendatario la necesidad de ocupar la vivienda para destinarla para el uso del arrendador o sus familiares.
- Renta:
o Forma de pago: el pago de la renta deberá realizarse por medios electrónicos, salvo que, alguna de las partes no tenga cuenta bancaria o acceso a dichos medios electrónicos.
o Actualizaciones de la renta: se establece un mandato al Instituto Nacional de Estadística para que, antes del 31 de diciembre de 2024, elabore un nuevo índice que sustituya al IPC como índice máximo de referencia establecido en el artículo 18 de la LAU.
o Limitaciones al importe de la renta: las limitaciones al importe de la renta se circunscriben a los inmuebles arrendados localizados en las zonas de mercado residencial tensionado:
Para arrendadores que no tienen la condición de gran tenedor:
(i). La renta propiamente dicha no podrá ser superior a la última renta del contrato que hubiese estado vigente en los últimos 5 años, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta.
(ii). No se podrán fijar nuevas condiciones que impliquen la repercusión de gastos al arrendatario, que no estuvieran contempladas en el último contrato.
(iii). No serán de aplicación las limitaciones anteriores y podrá actualizarse la renta hasta en un 10% con respecto al contrato anterior, si se acreditan alguno de los siguientes supuestos:
La vivienda haya sido objeto de rehabilitación;
a) En los 2 últimos años se haya mejorado el ahorro energético de la vivienda en un 30%;
b) Se hayan realizado mejoras de accesibilidad en los 2 años anteriores; o
c) La duración del contrato sea de 10 años o permita al arrendatario prorrogarlo hasta 10 años.
Para arrendadores que tienen la condición de gran tenedor o en los casos que, no siendo gran tenedor, la vivienda que no hayan tenido vigente un contrato de arrendamiento en los últimos 5 años:
(i). La renta no podrá superar el límite máximo establecido conforme al sistema de índices que establecerá el Instituto Nacional de Estadística en sustitución del IPC.
- Gastos: los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán por cuenta del arrendador, cualquiera que sea su condición.
Las medias establecidas en virtud de este texto normativo incluyen otras modificaciones en materias de política de vivienda, urbanística, fiscal y de procedimiento judicial. Sin embargo, en este artículo nos hemos querido centrar únicamente en las concernientes a arrendamientos urbanos.
En cuanto a los arrendamientos urbanos, entendemos que parte de las reformas más significativas previstas en el Proyecto de Ley para el Derecho a la Vivienda aún tardarán en implementarse, especialmente las vinculadas a las zonas de mercado residencial tensionado, pues dependen de que las respectivas Comunidades Autónomas inicien el proceso correspondiente y que el Instituto Nacional de Estadística elabore el índice de referencia para la actualización anual de la renta.
Iván Picó Madrigal
Abogado.- Socio de Inmobiliario
