Tratamos de aportar un poco de luz a la enrevesada situación que viven muchos propietarios de terrenos clasificados como Suelo No Urbanizable sobre los que se han erigido algún tipo de construcción o edificación no ligada a la explotación de los mismos.
La Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, en su Exposición de Motivos, señala como uno de sus objetivos dotar a Andalucía de una legislación específica propia en materia de urbanismo, en el marco de la Ordenación del Territorio. Es por ello que la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía toma como referencia la propia especificidad y diversidad del territorio andaluz, caracterizado por su sistema de ciudades, por la existencia de fenómenos de aglomeración urbana en sus centros regionales, por la peculiaridad del urbanismo del litoral y su expansión creciente, la identificación de ciudades medias así como la dispersión de los núcleos rurales por el conjunto del suelo andaluz.
Vamos a centrarnos en la regulación que la LOUA hace de este fenómeno de la dispersión de los núcleos rurales y su conceptualización como Suelo No Urbanizable del Habitat Rural Diseminado en el artículo 46 LOUA. El mentado precepto establece que pertenecen al Suelo No Urbanizable los terrenos que el Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU) adscriba a esta clase de suelo por (apartado g) constituir el soporte físico de asentamientos rurales diseminados, vinculados a la actividad agropecuaria, cuyas características, atendidas las del municipio, proceda preservar. Posteriormente, en virtud de la Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificación de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, se modificó el apartado g) antes mencionado, eliminando su vinculación al uso agropecuario. Es decir, con esta modificación se categorizará como Suelo No Urbanizable del Habitat Rural Diseminado aquellos terrenos que constituyan el soporte físico de asentamientos rurales diseminados, vinculados en su origen al medio rural, cuyas características, atendidas las del municipio, proceda preservar.
Una vez aclarada la clasificación como No Urbanizable y su categorización como Habitat Rural Diseminado procede analizar el régimen urbanístico y el contenido urbanístico de la propiedad del suelo. En este sentido el artículo 50 B b) LOUA, establece que en las categorías de Suelo No Urbanizable del Hábitat Rural Diseminado se podrán llevar a cabo obras, construcciones, edificaciones o instalaciones y el desarrollo de usos y actividades que se legitimen expresamente por los Planes de Ordenación del Territorio y por el propio Plan General de Ordenación Urbanística o por los Planes Especiales, así como en su caso, por los instrumentos previstos en la legislación ambiental. Con mayor detalle el artículo 52 LOUA especifica el régimen del Suelo No Urbanizable y en lo que nos ocupa dispone que “en los terrenos clasificados como Suelo No Urbanizable que no estén adscritos a categoría alguna de especial protección pueden llevarse a cabo:
- B) Las segregaciones, edificaciones, construcciones, obras o instalaciones que estando expresamente permitidas por el PGOU o Plan Especial de desarrollo, sea consecuencia de:
-
- d) las características propias de los ámbitos del Habitat Rural Diseminado.”
A continuación dispone que estos actos “estarán sujetos a licencia municipal, previa aprobación, cuando se trate de actos que tengan por objeto viviendas unifamiliares aisladas, del correspondiente Proyecto de Actuación”.
La LOUA en coordinación con los distintos instrumentos de planeamiento general y de desarrollo habilita la posibilidad de que los titulares de terrenos clasificados como no urbanizable, siempre que no sea de especial protección, puedan llevar a cabo obras de construcción y edificación, previa obtención de licencia municipal y tramitación, en su caso, del correspondiente Proyecto de Actuación.
Ahora bien ¿qué ocurre en aquellos casos en los que sobre los terrenos que estamos analizando se han llevado a cabo obras de construcción sin licencia o al margen del planeamiento urbanístico? La respuesta la tenemos en los artículos 182 y siguientes de la LOUA. Aquí entra en liza la disciplina urbanística mediante lo que se ha dado en llamar restablecimiento del orden jurídico perturbado y reposición de la realidad física alterada. ¿Cómo se lleva a cabo? Mediante la legalización del acto o uso, en los supuestos en los que las obras fueran compatibles con la ordenación urbanística o bien mediante la reposición a su estado originario de la realidad física alterada, es decir, demoliendo aquello que se ha construido contraviniendo las determinaciones de pleaneamiento.
Para la legalización se seguirán las mismas reglas que para las aprobaciones o licencias que deban ser otorgadas.
En cuanto a la reposición de la realidad física alterada, esto es, devolver a su estado originario aquello que se ha construido sin licencia y contraviniendo el planeamiento, se llevará a cabo mediante la demolición de las actuaciones de urbanización o edificación y en los casos de parcelaciones urbanísticas mediante la reagrupación de las mismas a través de una reparcelación forzosa.
Siendo esto así el artículo 185 establece un plazo para el ejercicio de la potestad de protección de la legalidad urbanística de forma que tales medidas, cautelares o definitivas, sólo podrán adoptarse mientras los actos estén en curso de ejecución, realización o desarrollo y dentro de los seis años siguientes a su completa terminación, plazo que ha sido ampliado con ocasión de la Ley 2/2012. Esta limitación temporal “no operará respecto de los siguientes actos y usos:
- Los de parcelación urbanística en terrenos que tengan la consideración de suelo no urbanizable.
- Los que afecten a:
- Terrenos clasificados como suelo no urbanizable de especial protección o Incluidos en la Zona de Influencia del Litoral.
- Bienes o espacios catalogados
- Parques o jardines, espacios libres o infraestructuras o demás reservas para dotaciones
- Las determinaciones pertenecientes a la ordenación estructural de los Planes Generales de Ordenación Urbanística o de los Planes de Ordenación Intermunicipal, en los términos que determinen reglamentariamente.”
La ley 2/2012, introduce la Disposición Adicional Duodécima a la LOUA y la misma viene a dar solución a las edificaciones aisladas en suelo no urbanizable construidas sin licencia con anterioridad a la Ley 19/1975, de 2 de mayo, de reforma de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana. En este sentido dispone esta disposición que se asimilirán en su régimen a las edificaciones con licencia siempre que:
- Estuvieran terminadas en dicha fecha.
- Sigan manteniendo el uso en la actualidad
- Sigan manteniendo las características tipológicoas que tenían a la entrada en vigor de la citada Ley
- No se encuentren en situación legal de ruina urbanística.
Siendo este el marco legal podemos concluir la existencia en suelo no urbanizable no sujeto a régimen especial de protección de las siguientes situaciones:
- Propietario que ha llevado a cabo obras de construcción o edificación de conformidad con la LOUA y el planeamiento urbanístico, ejecutando las obras con arreglo a la licencia municipal correspondiente.
- Propietario que ha llevado a cabo obras de construcción o edificación sin la preceptiva licencia municipal. En este caso si la obra se ajusta a la Ley y al planeamiento vigente procede su legalización mediante la tramitación y obtención de la licencia correspondiente.
- Propietario que ha llevado a cabo obras de construcción y edificación sin la preceptiva licencia y no siendo posible su legalización. Si el titular de las mismas no puede acreditar la existencia de las obras desde un periodo superior a seis años, el restablecimiento del orden jurídico perturbado culminará con la demolición de las obras.
- Propietario que ha llevado a cabo obras de construcción y edificación sin la preceptiva licencia y no siendo posible su legalización. Si el titular puede acreditar una antigüedad superior a seis años no se podrán adoptar las medidas de protección de la legalidad y restablecimiento del orden jurídico perturbado. En estos casos la construcción, edificación o vivienda queda en situación legal de fuera de ordenación y será el correspondiente instrumento de planeamiento, según la Disposición Adicional Primera LOUA, el que definirá los actos constructivos y los usos de que puedan ser susceptibles las correspondientes construcciones o edificaciones e instalaciones.
- Propietario que ha llevado a cabo obras de construcción y edificación aislada sin la preceptiva licencia municipal pero acreditan la existencia de las citadas obras con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 19/1975, 25 de mayo de 1975. Deberán acreditar estar terminadas a dicha fecha, el mantenimiento en la actualidad del uso y las características tipológicas que tenían a la entrada en vigor y que no se encuentre en situación legal de ruina urbanística. Una vez se acrediten estos extremos el titular podrá legalizar mediante su asimilación a las edificaciones con licencia.
- Propietario que ha llevado a cabo parcelaciones urbanísticas en suelo no urbanizable y ha edificado ha realizado en las parcelas resultantes obras de construcción y edificación. La cuestión controvertida se da cuando el titular puede acreditar las obras tienen más de seis años. En estos casos si estamos al dictado de la norma andaluza tenemos, por un lado, los actos de parcelación, los cuales al estar en suelo no urbanizable no están sujetos a plazo para el ejercicio de la potestad de protección de la legalidad y restablecimiento del orden jurídico perturbado y por otro las obras de edificación que al poderse acreditar su antigüedad quedarían fuera de ordenación, al no poderse adoptar las citadas medidas.
Autor: Juan Rodríguez Enríquez, abogado especialista en el área de urbanismo.